股市暴跌之后,楼市会如何?

杨红旭论楼市  2018-10-12 03:32

10月10日,全球股市大跌。

美国是领头羊,美股跌了三四个点。

而11日,中国A股比美股跌得更惨,五六个点。

本文,不想简单描述他们有多惨,很多人都知道这一点了。

老杨,尝试从深层次,比对一下美、中国大陆、中国香港,这三个股市楼市之间有内在联系、传导、影响。

NO.1

美股见顶,美楼明年见顶

首先,美股比较明确的体现了美国经济地变化,晴雨表的效应更明显。

08年底开始,美国与全球其他国家一道,救经济救市场,货币不断放水。

道指,从09年3月最低的6440,持续上涨,走出一轮美国史上最长的牛市,持续九年多。至今年10月最高点26951,累计上涨319%。

股市暴跌之后,楼市会如何?

今年2月至6月,道指曾经出现一波下跌,主要原因之一是美债收益率大升。而近日美国暴跌,美10年期国债收益率创近7年新高,站上3.2%,同样是一条重要因素。

其背后的逻辑,主要是美国加息,今年9月第8次加息,估计12月第9次。

持续加息多次之后,即便是经济强劲,也会让资本市场承压,甚至变盘。

从下面的周线图上看,美股很可能正在构筑“M顶“。

近两年,已有部分学者专家认为美股泡沫明显。

股市暴跌之后,楼市会如何?

美国楼市,反弹时点晚于股市。

2012年开始,全国房价持续上涨。2017年超过06年高点,不断创新高。至今仍在上涨中。

股市暴跌之后,楼市会如何?

但美国纽约的房价,倒没那么坚挺。至今都没创新高,而且去年四季度以来,涨势放缓。似有筑顶之态。有消息称,曼哈顿的房价开始下跌了。

美国豪宅市场,似乎率先开始降温了。

股市暴跌之后,楼市会如何?

NO.2

香港股市走熊,楼市泡沫初破

香港是国际自由港,国际金融中心,其资本市场高度市场化、国际化,而且港元紧盯美元,货币政策亦盯着美联储。

同时,由于香港属于中国,且经济金融与大陆联系密切。

因此,我们可以把香港的股市楼市,看作是同时受美国和中国内地影响的一个特殊市场。

香港恒生指数,同样是09年3月后开始反弹,但至2018年2月的最高点,累计上涨195%,明显小于美国。

另外,今年2月港股随美股调整,美股其再创新高,而港股则一路下跌,至今已经高点跌超二成,步入熊市。这一点,应该也映射出大陆金融与股市对香港楼市的拖累。

股市暴跌之后,楼市会如何?

香港楼市,97年泡沫破灭后,房价跌近七成,04年开始反弹,其后总体呈上涨态势,其中08年下半年、15年四季度16年一季度曾有所下跌,至今已走出长达14年大牛市。

下图的中原房价指数表明,当前房价相比03年底点,已上涨三至四倍。

于是,香港房价存在明显泡沫,很多机构与专家是这么认为的。包括老杨。

老杨曾经在15年认为房价见顶,结果只是下跌了六七个月,下调了15%左右,但开始重新反弹,创新高。

而今年8月以来,香港楼市出现明显降温,一方面是调控升级,另一方面也包括美联储多次加息之后,香港被迫跟进,贷款利率上调;当然,泡沫本身大到一定程 度,即便没有调控政策,其自身也涨不动了。

一般规律,股市场变向,楼市后变向。

考虑到港股大概率已于18年初见顶,那么楼市滞后半年左右,于今年三季度见顶,属于大概率事件!

股市暴跌之后,楼市会如何?

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NO.3

大陆股市熊漫漫,楼市终现拐点

08年四季度,A股见底,最低1664。在四亿刺激、货币大放水的推动下,出现一轮牛市。

可惜,身体太差,不到一年,就见顶,泄了。而美国,同期开始上涨,连涨近10年!

别急,2014年下半至2015年上半年,A股再来一波行情,更猛,冲高到5178。按此高点,相比1664,上涨215%,低于美股,但略高于港股。

不过,5178这波急涨,同样持续了不到一年。其后半年,连滚带爬、哭爹叫娘,跌至2638点。

2016年至2018年年初,磨磨唧唧的上涨到3587点。其后,一路震荡式下跌,在近日美国暴股的压力之下,2018年10月11日,上证指数暴跌超5%,直接干穿2638,收盘于2583点!

非常惨烈……已经不知底在何方了!李大宵所有的底,都被没收了,不知还会创造出什么新底?

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中国楼市如何?

有识之士,业内人士,多数都能达成共识,近两个月,全国主要城市的楼市总体见顶了。

由于城市差异大,有些三四线在轮动上涨,但只是余晖了。

拿上海来说吧,2016年四季度止涨,其后高位盘整,2017年下半年盘不住了,慢跌,今年以来跌势略加速。

如果说股市是2015年下半年开始步入熊市,那么滞后一年半之后,上海楼市也开始见顶,其后下跌。

股市暴跌之后,楼市会如何?

最后,总结一下:

中国a股15年6月见顶,上海楼市(还有其他少数城市)滞后一年半后见顶。

中国港股18年2月见顶,香港楼市滞后半年后见顶。

美国股市18年10月见顶(可能),美国楼市滞后一年左右后可能见顶。

老杨认为:未来两年左右,三者很可能形成低迷共震,致使中国楼市调整时间拉长、幅度加大……

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